小平普法大讲堂 | 二手房买卖约定高额违约金，法院是否支持？

在二手房交易过程中，买卖双方在合同中约定高额违约金比例。如果发生诉讼时，法院是否会支持？陕西许小平律师事务所张晶鑫、庞森两位律师代理的两件案件，可供借鉴。

李女士2018年通过中介公司和王女士签订房屋买卖合同，约定王女士以99万元的价格将名下房屋出售给李女士，约定的违约金为房屋总价款20%。李女士依约向王女士支付定金6万元。半个月后，该房屋市价涨至140万元，王女士便以未经过房产共有人许先生同意为理由，指出此次房屋买卖行为无效，不愿履约。中介公司多次协调未果。为此，李女士委托庞森、张晶鑫律师作为代理人提起诉讼。律师分析案情认为，虽然王女士未经过全部房屋共有产权人同意出售房屋，属于无权擅自处置房产，但该行为不影响王女士和李女士签订的房屋买卖合同效力。因为涉案房屋市价涨幅超40万元，王女士如果想违约，李女士可向法院申请调高违约金比例。案件经过一审、二审后，法院裁定王女士退还李女士定金6万元，向李女士赔偿违约金30万元。

另外一起案件中，李先生和张女士在夫妻关系存续期间购买一套房屋登记在李某名下，2021年3月两人分居。此后，李先生将上述房屋以700万元的价格出售给市民田某，合同约定违约金为房屋总价20%。签订合同之后，田某向李先生支付了100万元定金。不久，张女士发现李先生该行为，委托律师致函田某，提出李先生和田某的房屋买卖行为侵犯其利益，要求田某和李先生解除合同。田某遂将李先生和张女士诉至法院。

两位律师向法院提出，李先生私自处置夫妻共有房产的行为，因张女士不同意无法履约，存在违约行为。但涉案房屋市价未出现大幅上涨，且合同约定违约金比例过高。田某在明知张女士为房屋有共同产权人且在张女士未到场情况下，和李先生签订房屋买卖合同，应承担部分责任。本案经过一审、二审之后，法院认为，田某未尽到审慎义务，存在一定过错。根据公平原则和诚实信用原则，调低田某主张的违约金比例。判决李先生向田某退还定金100万元，赔偿田某违约金70万元。

结合以上两个案例律师指出，在二手房交易过程中发生诉讼时，对于合同约定的高额违约金比例，法院在判决时，一般会依据实情进行调整。如果涉案房屋交易价格短时间内涨幅巨大或跌幅巨大，导致合同约定的违约金不足以弥补给守约方造成的损失的情况下，守约方可通过主张提高违约金、主张房屋溢价或贬值损失的方式主张权利。如果房价较为平稳，协议约定的违约金远超实际损失的情况下，违约方可向法院提出，要求根据守约方实际损失调低违约金。

西安报业全媒体记者 李东峰