春节过了,活蹦乱跳的兔年来了,希望在这新的一年,大家都能顺风顺水,收获满满。

2023年的楼市,注定不同于2022年,在各种楼市政策的助力下,济南楼市回暖,变的比较确定。当然我说的回暖,并不是整体房价大涨,而是楼市的成交会变的活跃,这主要是取决于供需的变化。

为了让大家对济南楼市有一个充分的认识,在2022年基础之上,我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解,将济南楼市划分为25个小片区,供大家买房之前了解、参考。

整篇文章对置业小白们非常有帮助,如果你打算近一两年买房,收藏备用不吃亏。很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识,我就在地图上,逐个片区的给大家挨个梳理解读,聊聊我对各片区发展、房价的认识。

这9100多字的文章,帮助你理清济南楼市,让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。

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我们济南的城市框架

我是2001年来济南上学,在济南近22年,的确见证了这个城市发展最快的22年。2005年毕业后,至今跟开发商打交道17年,积累到了一定的见识,对于2005年之后的商品房楼盘相对了解,同时各家开发商的做事风格、房子的优劣好坏 也能辨别一部分。

2000年以后,随着经十路的全面拓宽通车,沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会,以及后来济南市政府龙奥大厦的投入使用,经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。

随着后续发展,高新区、奥体连成一片。2016年CBD规划落地,开启了持续7-8年的建设,到如今CBD中央商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈,四个片区构成东部最核心的城市中心。

“东强、西兴、南美、北起、中优”,东强的势头的确更顺势一些。

来到济南的新济南人,大部分在东部能找到工作,这边的就业机会多一些:产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有 济南的烟火气、底蕴文化,东城有最现代的商务氛围,各有千秋。

再看近几年改善置业者的置业趋势,开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢,因为这边是“行政、商务、教育”新高地, 这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区 ,不管你信或者不信,很难改变。 且还处于上升期,聚集、吸引力还会变强。

自2021-2022年,CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改善盘价格持续飙升,不到两年时间,高达10000元/平米左右的涨幅,而且向上趋势还很明显。

再看一下我整理的 25个置业区域分布,未来近2-3年25个区域还有新房可售,今年科技城片区、济钢片区,将会有新楼盘入市。当然老城区还有零星的拆迁土地入市,但是这不影响济南楼市大的供应结构。

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东部是新房供应主阵地

如果你是有心人,可以数数二环东路以东在售楼盘数量,大概率占了济南的7成左右。

东部有大量的土地可开发,有大量的低价楼盘可选择。

济南的城市人口还会一直增长下去,可能最少还要增长10年,这十年新增人口流向东部的概率更大,向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要解决的是就业问题,就近择业、置业。老城区挺好,但是年轻人的确不喜欢老房子,老城区的好房子真贵,旧房子是真旧。

济南改善房区域

现在的改善群体在东部置业主要购买区域:

1、CBD片区——

地铁、商业、办公、住宅,未来的济南新中心,这里将会最繁华。

在售楼盘可选择几乎没有了,中信泰富九庐、 复兴国际中心、绿城深蓝广场,前两个绝对的尾盘阶段, 且剩余均为精装价格3——3.8万,很快清盘。深蓝广场迟迟没有入市,可售房源不多,即便是入市,估计价格在4万左右徘徊。

现如今CBD部分住宅二手房已经可以交易,万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪,挂牌价格3-4万不等, 还有高税。性价比比较高的当属绿地IFC中央公馆的二手房,年前直播我也给不少粉丝推荐过,25000-28000的价格还算合理。

CBD挂牌二手房

在CBD置业有钱你就能买到,不少投资客的房子挂牌不少。小街区让很多终极改善还是有疑虑,适合片区内工作的商务人士。

另外的CBD北侧科技城片区,估计今年也该有土地入市了,这里必然成为改善群体置业的热点片区。定价参考CBD房价,不会便宜。

结论:CBD片区不一定成为济南房价最高的片区,但是一定会是房租最高的片区。

科技城片区控制性详细规划

2、科技城片区(CBD北侧)——

今年科技城片区终于有楼盘入市了,中信泰富、保利先后在片区内布局,另外今年还会有别的企业拿地。在CBD片区住宅基本售罄的当下,高新区核心区也基本没有新盘供应,不少改善购房者将置业意向转到科技城片区。

客观来讲,科技城片区的优势就是距离CBD比较近,其余的优势暂时就看不到了。土地出让价格高,绑定条件多,有点类似于CBD开发前期的住宅,食之无味,弃之可惜……

结论:2023年济南改善房市场会比较热,预测科技城片区楼盘入市价格不会低,单价可以按照30000元/平米预估,等有具体楼盘入市,我们再详细分析。

3、奥体(龙洞片区也在内)片区——

环境、配套、教育均不错,紧邻龙奥大厦、奥体中心,不可复制。

几乎没有在售新楼盘,各种单位宿舍很多,二手房也很抢手,价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售,产品还可以,片区内的香饽饽。

传言的锦屏家园拆迁,一直没有动静。如果真的能拆的动,引入一个靠谱开发商来规划开发,这个片区新房真能到5万了,到时候54321真的能实现。现如今观察,今明两年4321是没问题的。

缺点,不少房子产品相对落后,房价只能跟随片区发展以及稀缺性上涨。

结论:未来很长时间内,这里会房价都会保持高位,阶段性的东部房价制高点,济南楼市天花板在这里。长期看,部分楼盘的产品落后性,会影响具体房源房价。

4、贤文(高新、软件园也算在内)片区——

CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域,高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。

在售楼盘:中建云境、珑悦府、颖秀华府,售价在26000-31000元 /平米;另外新入市楼盘保利臻誉,价格在30000-35000元/平米。四个楼盘可售房源都不多了,2023年大概率还会涨点。大家对比珑悦府、颖秀华府的价格,比2022年初已经涨了一些了。

2023年7月份仁恒奥体公园世纪首批房子就要交付了,如果交付品质不错,那又会引领片区内部分楼盘价格涨一块。

高新区这几年教育突飞猛进,现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘,部分高新次新房价格不比CBD价格低多少。未来这个片区的房价天花板应该是仁恒奥体公园世纪和龙湖天奕,二手房市场再一较高下吧。

结论:片区缺点,前几年的很多楼盘规划明显保守,高层、3室小户型偏多,未来这个片区的改善置换需求依然很大,尤其是四室改善房源。优点: 底子好、人群、教育、商务配套都不错,未来1-2年,优质楼盘房源站稳3.5万/平米,奔向4万 /平米 ,比肩CBD。

5、盛福片区——

历下区除科技城之外,那就是盛福还有大量土地可出让开发,位置尚可,距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。

但是这几年历下区教育比较拉垮,没有在盛福片区注入很好的教育配套、师资力量,导致整个区域教育被旁边高新区甩下,这一点我想历下教育局难辞其咎。

2023年在售项目中建星光城市、海信君和、 招商滨河府、万科翡翠公园、绿城蘭园、银丰云玺、越秀麓端府、中电建国誉府、绿城海棠映月,9个楼盘同时在售,部分楼盘已经进入尾盘阶段。随着今年楼市放松,差不多、高新、汉峪无房可售,片区内不少楼盘房源售罄,片区楼盘成交流速会加快,价格微涨也属正常。

结论:改善盘的定位,教育能跟上,这个片区才能好过。 还是坚持我之前观点,这个片区短期天花板价格不高, 25000左右,你买的越高,增长空间越小。还要留意高新、CBD片区二手房的分流。

6、汉峪片区——

经十路以南的生态环境不错,小汉峪、大汉峪片区有山体资源,随着这几年东部发展,这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华,有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套,入则宁静。

这两年的汉峪片区扬眉吐气,一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了不少,但是今年看挂牌价格的确有虚高成分。成绩决定这片区的最终潜力,娃娃们好好学习!

汉峪在售品质楼盘不多了,海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府,都进入尾盘阶段。有的楼盘产品落后卖成了现房,未来流通性很堪忧,谨慎买入。

位置、产品、学校,是房价最关键的三个因素,理性看待,不要追高。

结论:小汉峪的不利因素就就是凤凰路高架桥到底建不建,怎么建?大汉峪的优势很明显,环境好、安静,教育配套也不错。缺点也是有的:整个片区外围大高层也是偏多,居住密度比较高,且外围产品属于落后产品,挂牌量会激增。只有部分组团容积率比较低,所以各组团之间价差比较大。现如今住着90-120平米房子的改善群体,未来升级改善需求旺盛,是片区置换,还是跳出这个圈子,需要考虑清楚。

7、刘智远、长岭山片区——

历下区最靠东区域,随着核心区无盘可售,不少改善群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个因素,再加上华为、联通要落地经十路沿线,让这个片区在2022年大放异彩。

刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错,二手房流通性也还可以,奥东新都二手房价格惨不忍睹。(去年学校开始有各种传言,暂不做点评)

在售楼盘银丰玖玺城、路劲璟悦府、旭辉铂悦府三个楼盘,各有自己的特色。2022年初,银丰玖熙城4期卖的很火,借势经十路、华为落地的消息。2022年下半年, 路劲璟悦府卖得很火,现房,户型也不错,单价21000元/平米买小高层。2023年,银丰5、6期同时在售,再加上路劲璟悦府,片区流速不会差。

结论:衔接地带,教育是引子,刘智远有故事;长岭山片区随着片区配套晚上整体发展,未来会越来越好,但是要说房价涨很高有点难。从产品、教育、位置来讲,与盛福片区打平,靠近经十路的好产品,相对会更有优势。

8、旅游路港沟片区——

港沟比较特殊,行政归属上属于历城区,但是因为在旅游路沿线,随着城市向东发展,大小汉峪无房可售,再加上龙湖、仁恒两大品质开发商的布局,低容积率,产品好,吸引不少改善购房者关注。这个片区其实争议比较大,有人说环境好,有人说位置偏远,且教育短板比较明显。

这个区域自2022年才有楼盘入市,那就是龙湖云峰原著,2023年仁恒河滨城入市。幸亏是这两个品牌开发商用产品拉升这个片区的存在感,也让很多人对这个片区发展,多了几分期待。

现在龙湖云峰原著进入尾盘阶段,仁恒河滨城应该很快开盘,产品不错,精装洋房、小高层,双会所配置,户型143-175-215-259,落地窗,价格我预估21000-23000左右开盘,如果你想买可以私信报名。

结论:随着汉峪东区的发展,核心区低密住宅越来越少,而购房者对于低密改善产品的需求却是上升的。仁恒、龙湖两大开发商助力下,片区产品是没问题。但是片区自身底子的确薄弱,适合自住、想低价买好产品、想改善环境的购房者购买。片区阶段性天花板房价不高,短板需要看后期教育如何补齐,能不能补齐。

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东部几个刚需、刚改片区

9、华山片区——

华山片区从2014年开始开发,到现如今已经第10个年头,2023年住宅终于要收关。神奇的华山片区从12000-40000的房子都有,从高层到洋房、别墅均有,真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖,可能这边能多建很多房子,但是不可能成为改善置业者的选择区域。

除了中铁在售的中铁梧桐天樾之外,其余全部都是中海的房子。单看片区环境不错,区域上还是相对孤立,教育短板需要补补。

结论:片区内产业薄弱,无商务聚集氛围,房价差距较大,且体量巨大, 区域内的人员结构和教育短板较明显 。随着奥体西、奥体中打通,对片区交通有一定改善,华山的机会在于北跨的进度,总感觉华山片区是整个工业北以北购房者的选择,还有老城区部分刚需的选择,部分喜欢湖景养老群体也是受众之一。

10、工业北(新东站、张马)片区——

距离高新区、CBD比较近,有地铁线配套,是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是部分地块小街区的规划,我实在理解不了。

2022年片区内新入市楼盘较前期有所提升突破,银丰御玺、瑞马国风、绿城春风心语、大华公园荟,产品上进步不少。2023年工业北以南奥体中西侧地块组团也要入市,产品意小高层为主。

另外在售楼盘:中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云、 悦城壹品,价格不高,各有优劣。

工业北南侧的几个项目比较特殊,海信翰墨府二期品质不错;远洋凤栖翰林,位置不错,但是周边人文环境一般,且价格略高。

结论:整个大片区同质化还是比较严重,张马初期的大量存量二手房+在售新房,未来这一批购房者置换房产,大概率是要离开这个片区的。所以整体房价天花板不高,刚需+刚改定位,自住可以,投资太勉强。

11、济钢片区——

本来2022年有土地入市,结果都流拍了,可以把大华城市公园归到济钢片区。片区内未来土地供应巨量,且土地价格并不低,现在来看,很难突破刚需、刚改片区的宿命,且与张马、新东站片区产品上同质化,位置上又不如张马、新东站,尴尬的存在。

结论:刚需自住片区,画大饼可以,短期很难有突破。

12、雪山片区——

雪山片区从2016年开始有大量住宅供应,到现在整整7年,片区楼市跌宕起伏。

雪山的区位比较居中,区域位置不错,南北、东西交通也比较方便,商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少,最大的利好是文旅城商业、娱乐配套,距离很近。

2021随着万科城、绿城春来晓园的入市,片区供应量充足,价格相比2020也有上涨。短期来看还属于刚需+刚改片区,发展空间主要看:高新外溢+文旅城辐射+唐冶雪山商务办公未来发展。

结论:雪山片区的确很有想象空间,如果片区内万科城的部分地块户型面积再做大一点就完美了。合理价格买万科城紧凑4室或者绿城春来晓园紧凑4室,控制130-140左右面积,实用性、流通性都不错,整个片区不缺少紧凑三室。过几年,等你卖房置换时,就懂了。

13、文旅城片区——

自成一派,大体量、大配套,文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套,补齐东城的娱乐配套短板。

未来片区人流量会非常大,带动整个大片区发展。

位置不错、环境不错,房价有支撑,但是因为高容积率,高层居多,产品同质化,可能低密版块才会走出独立行情。

结论:政府接盘文旅城,后期低密地块不知道2023年能否入市。整个片区的规划还是过于保守,住宅密度、分布太集中,只能说这是商人思维,土地利益最大化,至于以后怎么办,那是购房者的问题了。

唐冶北片区

14、唐冶片区——

绕城以外,但是房价却并不低于雪山片区,产业园布局不少,但是缺少强有力的产业支撑,还需观察各产业园的企业进驻情况。

住宅供应量进入尾声,在售楼盘不多,远洋潮起东方、高铁城、龙湖九里熙上、能建紫郡兰园。唐冶北片区还有大量土地未入市,包含大量商业、部分住宅地块。

唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局,对周边房价、教育有负面影响。

结论: 片区规划不错,商务布局充足,未来有可能承接高新、CBD的部分商务办公外溢。但是随着高新区CTD概念提出,有可能会对核心区的商务办公外溢形成阻断,影响唐冶、雪山的发展。唐冶 片区内住宅相对较密集,承接东部刚需置业群体,部分核心区域的外溢人口短期过渡置业。部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。

15、神武、彩石片区——

神武属于2020年入市的新片区,在龙湖、金茂的带领下,片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院,吸收了部分预算低的刚需客群置业。未来壹号、龙湖青云阙、旅游路金茂府、绿城春月锦庐,容积率都比较低, 控制买入价格,自住不错。

彩石片区比较特殊,超算中心加持,住宅供应较少,且相对都是低密度,自然环境好,买房养老、投资居多,看好彩石,但是需要一定时间发展。彩石现如今,融创东山府、绿地御山台基本清盘;中铁城是老大难,产品真是一言难尽;今年鑫都的低密地块会入市,据说产品不错,实体展示,可以期待一下。

地铁4号线开工,对片区都是利好。随着部分企业继续外迁神武、彩石,片区会保持一定热度。

结论:两个片区都可以买入,且还有上升空间,但是不要追高部分产品,选择开发商要谨慎。彩石天花板大于神武,需要一定时间兑现。

16、孙村片区——

孙村片区我个人是非常看好的,孙村有产业、有很好的生态环境,同时有很多的低密社区。向南是彩石,经十东路,所谓的科创大走廊,超算中心等,未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。

孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、济高海棠郡等楼盘,除了个别楼盘相对低密的改善定位之外,很多小区规划是刚需盘,小户型。个人认为,如果晚几年出让现在开发的土地,与经十路打通之后,产品做一下规划提升,这个片区低密住宅空间会好很多。

17、郭店片区——

区位上的偏远,加上生态环境并无优势,决定了这个片区更多是地源性购房者置业,或者是预算的确偏少的刚需群体。

如果4、6号线未来在这里汇合,那么片区会承接部分刚需客户,否则,短时间发展空间会比较有限。

结论:地铁达、郭店成。(看现在4、6号地铁施工,难了)

孙村片区

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接下来聊聊西、北、南几个区域

片区想要突破发展需要产业支撑、需要对新济南人有吸引力,或者能让有钱人看得上,能吸引资金过去。

18、西客站片区——

西客站的发展时间并不算晚,济南西站于2009年7月12日奠基开工,2011年6月30日,随京沪高速铁路建成启用。经过整整12年的发展,西客站的吸引力还是偏弱,企业、工作机会并不多。

西客站10年间开发,地源性客群基本已经完成置业,这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心,医学中心发展好,能给西客站片区带来重大利好,否则相对了来讲整个片区就是平衡发展,房价上很难突破。

结论:楼市供需平稳,价格波动不大,配套完善,房价低,适合在片区内工作人群,和地源性居民置业。

19、医学中心片区——

医学中心片区位于绕城高速之外,相对位置更偏西。想在这个区域买房的人无非两种:医学中心工作的行业内人群,片区内的拆迁地源性客户。

结论:医学中心能否发展好是关键,这也是整个西部产业升级的关键,否则真的很难有房价的上涨空间。

20、王府庄片区——

这个片区我去的次数的确少,片区内的唯一利好就是地铁1、2号线,除此之外很难找出像样的故事可讲。

完全的片区内居民置业,很难吸收外来人口购房。

结论:适合片区自住群体购房。

21、党家片区——

个人认为石房峪山隧道是一条东西分界线,而二环西路又是东西的另一条分界线。党家位于二欢西以西,这个片区尽管属于市中,但是却又很难与市中重点发展区域挂钩。

如果看绿地国际城的价格徘徊在14000-15000左右,那么党家的定位会更刚需了,党家应该算是地源性购房者为主,再加上预算有限的西部购房群体, 市中国岳城、中海寰宇时代,11000-12000左右价格是很合理的。近期市中区将教育资源向这个片区倾斜,这样做是对的。相比历下区只知道让开发商掏钱签约,市中区显然是主动作为,为开发商解困。

结论:片区发展空间有限,且非新济南人流入区域,地源购房者+预算有限刚需购房者。

22、药山+泺口片区——

药山片区有很多厂房、物流园区,泺口附近更多的是做生意的小企业主,都属于天桥。这几年拆迁力度比较大,未来土地供应相对充足,需求也能激发。

片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业,所以购买群体还是地源性客户为主。

对于片区居民来讲今年新入市的海信观澜、旭辉协宸熙岸,两个项目都不错,而且两个开发商以往已交付项目都比较良心,可以正常购买。

片区发展短时间内还是停留在城市更新层面,很难对片区外人群形成很强吸引力。不过北跨,让这个片区有了更好的概念,会吸引一部分购买力。

结论:片区发展相对比较平稳,城市更新对周边居民居住环境是一大改善,自住可以。

23、天桥老城——

北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区,尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。

片区内置业者多为周边工作群体,俗称地源性客户,很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房,这一点置业者要尽量避开。

天桥区这几年出让土地不少,在售项目不少,金地湖城风华、远洋胡印都会、中梁、君道历山启元、银丰国泰江悦等项目。可挑选靠谱开发商、好产品购置。

结论:片区以城市更新为主,对外部吸引力有限,上升潜力有限,优质项目比较稀缺:自住可买,最多保值。

24、和谐片区——

和谐片区,市中与槐荫区交汇,在售项目基本全部位于槐荫区,也属于城市更新集中片区。

区位优势明显,成熟、交通便利,周围购买力没问题,但是缺少拉升片区整体发展的新动力,说白了就是没有新鲜人口流入。

在售项目保利天禧、新城时光印象、远洋万和公馆、中海汇德里,供应量不小,挑选低容积率,口碑好开发商购买。

结论:和谐片区好似已经步入中年,依托老城积累资本平稳发展,再突破恐怕难度比较大。小高层卖23000房价相对正常,大高层最多21000,自住可以买, 我是看不到投资增值空间,最多保值吧。

25、市中二环南领秀城+南北康——

市中区关注度最高的片区,二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南,生态环境、教育资源优势明显,吸引整个济南中西部片区置业者。

之前写过一篇文章可以再看看: 济南市中区学区房不孤单!

这个片区原有三个超级大盘:鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里,2022年市中万科城入市。现如今中海国际社区、公元九里售罄,购房者可选就是鲁能领秀城、 市中万科城以及绿地新里城 。

整个市中区改善购房者的选择很有限,为了孩子教育大部分人上车领秀城,毕竟环境不错,教育领先且确定。而注重产品、物业可以上车市中万科城,图便宜就是绿地新里城,三个在售楼盘各有自己优势。

市中区一直是济南发展比较领先的区域,基础比较好。看看市中区的人群结构就比较明显了:政、金融、国企事业单位居多。市中区的退休人群之前都是好单位,退休金也比较高。市中区底子厚,地缘人群也相对扎堆,所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑,稳!

但是整个片区上涨空间,个人感觉比较有限,这一点短时间可能体会不到,拉长到3-5年再看。

结论:人群结构有支撑,房价中短期有支撑。

25个置业片区全部写完,相对比较笼统,供大家参考,具体到楼盘还需要具体分析。

小结:我们济南的城市发展很难说均衡发展,再加上地势、空间上的各种受限,诸多因素的制约下,城市一点点的向某个区域妥协发展。

资金去哪里、人去哪里,城市发展大方向就在哪里。有时候人去了,资金不到位,发展会很慢;有时候资金去了,人没跟去,这就是空城,与趋势发展背道而驰。

城市发展,肯定会考虑成本,投入产出问题,这也是济南老城更新难、慢,最大的问题。

未来哪里发展快?哪里是刚需?哪里是改善?片区、产品的差距也比较明显。看完文章或许你已经有了初步认知,结合你对济南的了解,综合地铁规划线路,大家可以再梳理一下。这篇文章是在2022年基础上的更新,大概率会对大家在济南置业买房有所帮助。

个人观点,供您参考。

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